Byggelån: finansiering af drømmen, mens den bygges

Den, der bygger nyt eller renoverer stort, opdager hurtigt et grundproblem: realkreditten vil helst belåne noget, der findes, mens byggeriet skal betales, mens det bliver til. Broen over det problem hedder byggelånet, og selvom konstruktionen er gammel og velafprøvet, er den ny for de fleste, den dag arkitekttegningerne ligger på bordet. Lad mig tage den fra en ende af.

Sådan virker konstruktionen

Et byggelån er en kassekredit i banken, oprettet til det konkrete projekt. Du trækker på den i takt med, at håndværkerregningerne falder, og betaler kun rente af det trukne beløb. Renten er bankrente, typisk 5-8 procent, altså markant dyrere end realkredit, og det er meningen: byggelånet er en midlertidig bro, ikke en varig finansiering.

Når byggeriet står færdigt og er vurderet, hjemtages den endelige finansiering, som regel et realkreditlån på op til 80 procent af ejendommens nye værdi, og provenuet indfrier byggelånet. Ved nybyggeri kan noget af realkreditten ofte hjemtages undervejs i takt med byggeriets stade, det såkaldte forhåndslån, hvilket reducerer den dyre banktid. Regnestykket for renteudgiften undervejs overrasker mange: et byggeri til 2,5 millioner over et år med gennemsnitligt halvt træk på kreditten koster i omegnen af 75.000-100.000 kroner i byggelånsrente, og det beløb skal med i budgettet fra dag ét.

Banken vil se et gennemarbejdet projekt

Byggelånet bevilges på projektets dokumentation, og her er kravene reelle: budget med fast pris eller detaljerede tilbud fra håndværkere, tegninger, byggetilladelse, tidsplan og en troværdig slutværdi, altså hvad ejendommen er værd, når arbejdet er gjort. Slutværdien er nøgletallet, for den afgør, hvor meget realkredit der kan hjemtages til at afløse byggelånet. Bygger du for 1,5 million, men løfter kun ejendommens værdi med 900.000, skal differencen dækkes af opsparing eller dyrere banklån, og det er præcis den slags regnestykker, banken laver, før du selv har gjort det.

En gennemarbejdet plantegning af projektet hører hjemme i mappen til banken: den viser, hvad der bygges, hvor arealerne kommer fra, og gør samtalen om slutværdi konkret i stedet for løs.

Renoveringslån: de mindre projekters veje

Ved mindre renoveringer, sig under 3-500.000 kroner, er et fuldt byggelånssetup ofte skudt over målet. Har du friværdi, er en tillægsbelåning af realkreditten den billigste vej, alternativt et boliglån i banken. Prisforskellen er til at føle: realkredit koster aktuelt nogle procent, banklån gerne det dobbelte. Rækkefølgen er derfor altid: realkredit først, banklån for resten, forbrugslån aldrig, en køkkenrenovering på et forbrugslån til 12 procent er en dyr fornøjelse med lang hale.

Det praktiske

Byggeprojekters klassiske fejl er budgettet, der holder, lige indtil jorden er gravet op. Læg 10-15 procent uforudset oven i alle tilbud, og lad bufferen være en del af byggelånets ramme fra start, det er langt billigere end at skulle tilbage til banken midtvejs med hatten i hånden. Aftal ratebetaling med håndværkerne efter udført arbejde, aldrig store forudbetalinger, og hold banken orienteret undervejs, især ved ændringer. Og sammenlign byggelånstilbud fra to banker, rente og gebyrer varierer mere, end man skulle tro, på et produkt, der ser ens ud på papiret.