Kvadratmeterprisen: hvad tallet skjuler, når du sammenligner boliger

Kvadratmeterprisen er boligmarkedets favorittal: én pris divideret med ét areal, nemt at sammenligne, nemt at sætte i en overskrift. En lejlighed i København til 55.000 kroner per kvadratmeter, et hus i Herning til 12.000. Men jeg har set for mange købere bruge tallet forkert til at lade det stå uimodsagt: kvadratmeterprisen måler nemlig ikke det samme fra bolig til bolig, og den skjuler mere, end den afslører.

Tælleren og nævneren snyder hver for sig

Start med nævneren: arealet. For lejligheder opgøres BBR-arealet inklusive andel af ydervægge og adgangsarealer som trapper, så to lejligheder med præcis samme indvendige gulvplads kan sagtens afvige 8-12 procent i registreret areal afhængigt af ejendommens konstruktion. For huse tæller BBR-boligarealet stueplan og udnyttet tagetage, men kælderen er som hovedregel ikke med, selv når den rummer et fuldt indrettet kælderværelse. Et hus på 140 registrerede kvadratmeter med 70 kvadratmeter god kælder er reelt et langt større hjem end tallet viser, og dets kvadratmeterpris ser tilsvarende kunstigt høj ud. Hele maskinrummet bag arealtallene kan du dykke ned i i guiden om arealberegning.

Små boliger er altid "dyrere"

Kvadratmeterprisen falder systematisk med størrelsen: en lejlighed på 45 kvadratmeter handles næsten altid til en højere kvadratmeterpris end en på 110 i samme opgang. Det er ikke en skævhed, det er logik, for badeværelse og køkken, boligens dyreste kvadratmeter, fylder relativt mere i en lille bolig. Sammenlign derfor aldrig kvadratmeterpriser på tværs af størrelsessegmenter, en toværelses skal måles mod toværelses.

Det, tallet slet ikke ser

To identiske arealer kan rumme vidt forskellige boliger. Planløsningen afgør, hvor mange af kvadratmeterne der reelt kan bruges: en gennemskåret lejlighed med lang fordelergang kan have 10-15 procent af arealet bundet i gangareal, mens en veldisponeret plan bruger de samme kvadratmeter på rum, man opholder sig i. Dertil kommer alt det, prisen også indeholder: stand og vedligehold, energimærke, altan eller have, etage og lysindfald, og for lejligheder foreningens økonomi, en lav boligafgift kan retfærdiggøre en kvadratmeterpris, der ligger 3.000-5.000 kroner over naboejendommens.

Vil du vurdere planløsningen systematisk, så tegn boligen op med mål og se, hvor arealet faktisk går hen. En målfast plantegning afslører på fem minutter, om de 85 kvadratmeter er 85 brugbare eller 72 plus en gang.

Det praktiske

Brug kvadratmeterprisen til det, den kan: en grov sortering af boliger i samme område, samme type og samme størrelsesklasse. Slå selv arealet op i BBR i stedet for at stole på annoncen, og noter, hvad der ligger uden for boligarealet, kælder, udestue, garage, det er ofte her, de gode handler gemmer sig. Og når to boliger ligner hinanden på tallet, så lad planløsning, stand og faste udgifter afgøre valget. Kvadratmeterprisen er et udmærket sted at starte og et elendigt sted at slutte.