Nedsparing: når friværdien skal betale pensionen

Der findes en særlig dansk pensionisttype: gældfrit hus til tre millioner, stram månedlig økonomi. Mursten-rig og kontant-fattig, som det hedder. Friværdien er reel nok, men den kan ikke bruges i Netto, og spørgsmålet melder sig før eller siden: skal boligen sælges, eller kan man bo i sin opsparing og bruge af den samtidig? Det sidste hedder nedsparing, og det er blevet et helt normalt værktøj, som alligevel overrasker mange med sine detaljer.

Sådan virker et nedsparingslån

Grundideen er enkel: du belåner friværdien og får pengene udbetalt som et engangsbeløb eller en løbende kredit, typisk med afdragsfrihed, så den månedlige udgift kun er renter og bidrag. Realkreditlån kan optages op til 60-80 procent af boligens værdi afhængigt af lånetype og alder, og mange institutter tilbyder deciderede nedsparingsprodukter med langvarig afdragsfrihed til pensionister.

Regneeksemplet: et hus til 3 millioner kroner uden gæld kan give et nedsparingslån på for eksempel 1,5 millioner. Med rente og bidrag på samlet 4-5 procent koster det 60.000-75.000 kroner om året i ydelse, penge der i praksis tages af det udbetalte beløb. Gælden vokser ikke i sig selv ved afdragsfrihed, men friværdien skrumper, hver gang du bruger af pengene, og den skrumper hurtigere, hvis boligpriserne samtidig falder.

Fordelene: blive boende og bestemme selv

Nedsparingens store styrke er, at du bliver i dit hjem, i dit kvarter, med din have og dine naboer, og selv styrer, hvor meget der bruges hvornår. Renteudgifter giver fortsat skattefradrag, og pengene fra belåning er ikke indkomst, så de påvirker ikke skatten. For mange er alternativet, et salg og en flytning til lejebolig, både dyrere i månedlig husleje og et større personligt indgreb, end regnearket viser.

Bagsiderne: arven, bufferen og huset selv

Der er tre ting, jeg altid nævner. For det første arven: nedsparing er per definition at bruge børnenes arv, og min erfaring er, at en åben snak med familien på forhånd sparer mange sårede følelser, de fleste børn foretrækker i øvrigt forældre med råd til livet frem for en større arv. For det andet bufferen: brug ikke hele lånerammen, boligen skal stadig kunne betale nyt tag eller en nedslidt fyr, og et gammelt hus med opbrugt friværdi og vedligeholdelsesefterslæb er en fælde. For det tredje huset selv: passer det overhovedet til de næste tyve år, med trapper, store haver og værelser, ingen bruger? Nogle gange er det klogere at sælge, flytte til noget mindre og nedspare i en bolig, der passer til alderdommen. En plantegning af boligen kan i den overvejelse hjælpe med at se, om huset kan indrettes til ét-plans-liv, eller om flytning er det ærlige svar.

Det praktiske

Start med behovet, ikke lånet: hvor mange kroner om måneden mangler der reelt? Indhent tilbud fra to-tre institutter, sammenlign rente, bidragssats og vilkår for afdragsfrihed, og vælg en løbende kredit frem for et stort engangsbeløb, hvis behovet er månedligt, så betaler du kun rente af det brugte. Tag familien med på råd, læg en buffer på mindst 20-25 procent af friværdien til boligens vedligehold, og genbesøg planen hvert femte år. Friværdi er opsparing, og som al opsparing skal den bruges med en plan, ikke med en skulderklap fra banken.