Fast eller variabel rente: boliglånets store valg

Fast eller variabel rente er det spørgsmål, jeg oftest bliver mødt med, når snakken falder på boligkøb, og det er samtidig det spørgsmål, hvor flest leder efter et facit, der ikke findes. Ingen kender renten om fem år, heller ikke banken. Det, man derimod kan vide noget om, er sin egen økonomi, og det er dér, svaret gemmer sig.

De to lån, kort fortalt

Det fastforrentede realkreditlån låser renten i hele løbetiden, typisk 30 år. Din ydelse ligger fast, uanset hvad verden finder på, og lånet er bygget på obligationer, du altid kan indfri til kurs 100 eller opkøbe til markedskursen, mere om hvorfor det er interessant om lidt.

De variable lån, mest kendt som F-kort og F3/F5, følger markedsrenten med rentetilpasning løbende eller hvert tredje til femte år. Renten er historisk lavere end den faste, ofte 0,5-1,5 procentpoint, hvilket på et lån på 2 millioner kroner betyder 10.000-30.000 kroner mindre i rente om året. Til gengæld kender du ikke din ydelse på lang sigt, og ved næste rentetilpasning kan den stige mærkbart.

Fast rente: forsikring med en indbygget bonus

Fast rente er grundlæggende en forsikring: du betaler en merpris for at kende din ydelse i 30 år. Men det fastforrentede lån har en egenskab, som variabel rente ikke har, nemlig konverteringsmuligheden. Stiger renten markant, falder kursen på dine obligationer, og du kan opkøbe din egen gæld med rabat og skære måske 10-20 procent af restgælden ved en omlægning. Falder renten, kan du omvendt indfri til kurs 100 og lægge om til lavere rente. Den mekanik har historisk været guld værd for fastforrentede låntagere i både op- og nedture, og den er en reel del af lånets værdi, ikke bare et kuriosum.

Variabel rente: billigere, når du kan tåle udsvingene

Statistikken er ærlig: over de seneste årtier har variabel rente samlet set været billigst. Spørgsmålet er ikke, om det er sandt, men om du kan tåle den rejse, gennemsnittet dækker over, herunder perioder hvor F-renten steg flere procentpoint på et år. Tommelfingerreglen er lige så ærlig: variabel rente er til økonomier med luft, altså husstande der kunne betale ydelsen, selv hvis renten steg 3 procentpoint, og som ser besparelsen som en bonus, ikke en forudsætning. Er din økonomi stram nok til, at en ydelsesstigning på 3.000-4.000 kroner om måneden ville gøre ondt, er den lave variable rente en risiko, du ikke har råd til at løbe.

Mellemformerne findes: F5 giver fem års ro ad gangen, og en del vælger at kombinere, fast rente på hovedparten og variabel på resten.

Det praktiske

Drop renteprognoserne og stil tre spørgsmål: Kan økonomien bære en ydelsesstigning på 30-40 procent uden at vælte? Hvor længe regner du med at blive i boligen, kort horisont taler for variabel, lang for fast? Og sover du dårligt af usikkerhed, så er fast rente sit tillæg værd alene på nattesøvnen. Bed banken beregne begge lån med afdrag over din faktiske boligøkonomi, ikke et standardeksempel, og genbesøg valget, hver gang lånet alligevel er i spil, ved omlægning eller tillægslån. Det rigtige lån er det, din økonomi kan holde til i de dårlige år, ikke det billigste i de gode.