Køb først eller sælg først? Mellemfinansieringens dilemma

Det er boligejerens klassiske skakproblem: du vil flytte, men skal du købe den nye bolig først eller sælge den gamle først? Jeg har set begge dele gå godt, og jeg har set begge dele blive dyre. Forskellen ligger sjældent i held, den ligger i, om man har regnet på sit eget marked, før man vælger.

Køb først: trygheden, der koster renter

Køber du først, ved du præcis, hvor du skal hen, og du kan flytte i ro og mag. Prisen er dobbelt husførelse: to boliger med renter, ejendomsskatter, forsikringer og varme, indtil den gamle er solgt. For en typisk villaøkonomi løber det hurtigt op i 15.000-25.000 kroner om måneden, og banken skal godkende, at du kan bære begge boliger.

Det er her, mellemfinansieringen kommer ind: banken stiller et boligkøbslån eller en kredit med sikkerhed i friværdien i den gamle bolig, som indfries, når salget går igennem. Renten er højere end på realkredit, og bankerne er mest villige, når din gamle bolig ligger i et område med korte liggetider. Sælges huset først efter otte-ti måneder, bliver trygheden dyr.

Sælg først: pengene i hus, men hvor bor du?

Sælger du først, kender du dit præcise budget, og du forhandler om den nye bolig uden tidspres i nakken. Til gengæld risikerer du at stå uden bolig, hvis du ikke finder den rigtige, inden overtagelsen. Løsningerne er kendte: en lang overtagelse på tre-seks måneder, en aftale om at leje sig ind hos køberen i en periode, eller en midlertidig lejebolig med opmagasinering, hvilket typisk koster 15.000-30.000 kroner samlet plus en ekstra flytning.

Min erfaring er, at ulempen fylder mere i hovedet end i virkeligheden. En midlertidig løsning i tre måneder er til at overskue, en usolgt bolig i et år er det ikke.

Markedet afgør rækkefølgen

Tommelfingerreglen er enkel: i et marked med korte liggetider og mange købere kan du roligt købe først, din gamle bolig skal nok blive solgt. I et trægt marked med liggetider på over et halvt år bør du sælge først, for dér er det salget, der er flaskehalsen. Tjek liggetiderne for netop din boligtype i netop dit postnummer, landsgennemsnit siger ingenting om din situation. En lejlighed i Aarhus C og et nedlagt landbrug ved Lolland lever på to forskellige markeder.

Det praktiske

Start med et realistisk salgstjek af din nuværende bolig: to-tre mæglervurderinger og de faktiske liggetider i området. Er liggetiden under tre-fire måneder, kan du købe først med mellemfinansiering, men få bankens tilsagn på plads, før du byder. Er markedet trægt, så sæt til salg først, og forhandl lang overtagelse, når du køber. Og uanset rækkefølge: sæt din gamle bolig ordentligt til salg med gode billeder og en plantegning i annoncen, hver måned kortere liggetid er penge direkte på bundlinjen i det her regnestykke.