Byggeskadeforsikring: nybyggeriets ti-årige sikkerhedsnet

Da byggeskadeforsikringen blev lovpligtig i 2008, var det et opgør med et velkendt mareridt: familien i det nye typehus, der opdager fugt i vægkonstruktionen i år tre, mens byggefirmaet er gået konkurs i år to. Forsikringen er husejerens sikkerhedsnet i de ti år, hvor alvorlige byggefejl typisk viser sig, og alligevel er det min erfaring, at hverken bygherrer eller købere af nyere huse rigtig ved, hvad den dækker, og hvad de skal tjekke.

Hvornår er den lovpligtig?

Reglen er enkel i sin kerne: når en professionel bygherre opfører ny helårsbeboelse og står for hele processen over for dig som forbruger, typisk et typehusfirma med totalentreprise, skal firmaet tegne en byggeskadeforsikring, før byggeriet går i gang, og kommunen skal se dokumentation for police og præmiebetaling, før der gives byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse. Præmien, ofte i størrelsesordenen 20.000-40.000 kroner for et parcelhus, indregnes i husets pris.

Undtagelsen er lige så vigtig: er du selv bygherre, fordi du selv styrer fagentrepriserne eller bygger som selvbyg, er der ingen forsikringspligt, og du kan i praksis heller ikke tegne den frivilligt. Sommerhuse er også undtaget. Det er en pointe, der bør indgå, når du vælger mellem totalentreprise og selv at styre håndværkerne.

Hvad den dækker, og hvad den ikke dækker

Forsikringen dækker væsentlige byggeskader: fejl i konstruktioner, fugt og skimmel af betydning for levetid eller sundhed, svigt i vådrumssikring, sætningsskader som følge af projekterings- eller udførelsesfejl. Den dækker uanset om byggefirmaet eksisterer, det er hele pointen, konkursen rammer ikke dig. Den dækker derimod ikke kosmetiske forhold, almindeligt slid, manglende vedligehold eller skader, du selv har påført huset. Bagatelgrænser og selvrisiko fremgår af policen, typisk en mindre selvrisiko på nogle tusinde kroner.

Eftersynene i år 1 og år 5

Forsikringens skjulte styrke er de to obligatoriske eftersyn: en byggesagkyndig gennemgår huset cirka et og fem år efter afleveringen og skriver rapporter, som du får tilsendt. Læs dem, og reagér: skader nævnt i rapporterne skal anmeldes til forsikringsselskabet, de anmelder ikke sig selv. Jeg har set eftersynsrapporter påpege utætte dampspærrer og forkert udført sokkelisolering, som ejerne først fik udbedret, fordi rapporten lå der sort på hvidt. Eftersynene supplerer i øvrigt den tilstandsrapport, du senere skal bruge ved salg, med langt større konstruktionsdybde.

Køber du et hus under ti år gammelt?

Så er policen et af de vigtigste dokumenter i handlen. Forsikringen følger ejendommen, ikke ejeren, og du overtager dækningen for restperioden. Bed om policenummer, de to eftersynsrapporter og dokumentation for anmeldte skader, en anmeldt men uafsluttet skadesag er væsentlig viden, før du fastsætter dit bud. Mangler forsikringen helt på et hus opført af professionel bygherre efter 2008, er det et alarmsignal, der skal forklares.

Det praktiske

Som bygherre: tjek at policen findes, før første spadestik, gem den sammen med skødet, og sæt kalenderpåmindelser til at rykke for 1-års og 5-års eftersynene. Anmeld enhver mistænkelig skade skriftligt, hellere en afvist anmeldelse end en forpasset frist. Som køber af nyere hus: kræv police og eftersynsrapporter udleveret før underskrift. Ti års dækning er kun et sikkerhedsnet, hvis nogen husker at spænde det ud.