Tilstandsrapporten - hvad du faktisk skal kigge efter

Første gang jeg læste en tilstandsrapport, troede jeg at huset var ved at falde sammen. Der var noteringer overalt, både gule og røde, og siderne summede af tekniske termer. Det viste sig, at huset var helt fint. Jeg havde bare ikke vidst hvad jeg kiggede på.

Tilstandsrapporten har sit eget sprog, og når du først forstår grundprincipperne, bliver den faktisk overskuelig.

Hvad er det egentlig?

En tilstandsrapport er en grundig gennemgang af bygningens synlige tilstand. Den udarbejdes af en byggesagkyndig, der besøger huset i et par timer og noterer alt hvad han eller hun observerer. Den lægger sig sammen med elinstallationsrapporten og energimærket og udgør tilsammen den dokumentation, du skal have ved et boligsalg.

Det er vigtigt at understrege, at tilstandsrapporten kun beskriver det der er synligt. Hvis den byggesagkyndige ikke kan se en konstruktion, fordi den er gemt bag en flise eller en gipsvæg, så er den ikke vurderet. Det gælder også for skjulte rør, isolering og strukturelle elementer.

Karaktersystemet

Hver observation tildeles en karakter fra K0 til K3, plus en særlig kategori UN.

K0 betyder at bygningsdelen er i god stand. Det er det du gerne vil se. K1 er kosmetiske eller mindre tekniske mangler, der ikke har betydning for funktionen. Det kan være en mat flise i badeværelset eller maling der skaller. Det koster typisk lidt at udbedre.

K2 er skader der kan udvikle sig eller som påvirker funktionen, hvis de ikke udbedres. De er værd at notere, men de er ikke alarmerende. K3 er væsentlige skader der nedsætter bygningens funktion eller værdi. Det er her du skal være opmærksom og beregne udbedringsomkostninger ind i din vurdering af køb.

UN står for "undersøgelse anbefales". Det betyder at den byggesagkyndige har set noget, der kunne være alvorligt, men som kræver en ekspert at vurdere. Et eksempel er fugtpletter på et ydervægsloft, hvor kilden ikke kan identificeres uden at åbne væggen op.

Hvor folk overser noget vigtigt

De fleste boligkøbere fokuserer på de røde og gule markeringer. Det er forståeligt, men det er ikke nødvendigvis der den største risiko ligger.

Det jeg som regel kigger på først, er hvilke områder der står som "ikke undersøgt". Hvis tagrummet ikke har været tilgængeligt, fordi der ikke var en lem til at komme op, så ved du ingenting om taget. Det er et stort blindt felt. Det samme gælder hvis kælderen er fyldt med ting, og den byggesagkyndige ikke kunne komme rundt.

De her huller i rapporten kan være vigtigere end de fundne fejl, fordi de ikke har en kendt størrelse.

Hvad er normalt for husets alder?

Et hus fra 1965 har et andet aldersbillede end et fra 2010. En tilstandsrapport for et 60 år gammelt hus uden gule eller røde markeringer er enten et mirakel eller et tegn på at den byggesagkyndige har skyndt sig.

Forvent at finde noget. Tagsten der trænger til udskiftning på sigt. Termoruder der har punkteret. Maling der falmer. Alt det er normalt aldring og ikke noget at miste søvn over. Det er anderledes med fugtskader, sætningsrevner og elinstallationer der ikke følger normen.

Hold rapporten op mod boligens pris

Et tip jeg har lært over tid: regn altid de skønnede udbedringsomkostninger ind i din vurdering af boligens reelle pris. Hvis huset er sat til 2,5 millioner, og tilstandsrapporten peger på 250.000 kroner i nødvendige reparationer indenfor de første par år, så er den faktiske pris 2,75 millioner.

Det er ikke nødvendigvis en deal-breaker, men det er informationen du har brug for når du forhandler. Mange købere udforhandler 50.000 til 150.000 kroner af prisen baseret på tilstandsrapportens fund. Det kræver bare at man kender til reglerne.

Hvad med ejerskifteforsikringen?

Ejerskifteforsikringen dækker skjulte fejl og mangler, der ikke er noteret i tilstandsrapporten. Hvis en skade dukker op senere, og den byggesagkyndige ikke kunne have set den, så er det forsikringen der dækker.

Men der er undtagelser. Hvis noget fremgår af rapporten som UN eller K2-K3, så dækker forsikringen ikke. Du kan ikke bruge ejerskifteforsikringen til at rette op på noget, du fik oplyst inden købet. Det er derfor det er vigtigt at læse rapporten grundigt før du underskriver slutsedlen.

Det praktiske

Tag en højtlæser eller en pen med, første gang du går gennem rapporten. Marker det du ikke forstår, og giv det videre til mægler eller bygningssagkyndig. De er forpligtet til at forklare, og du skal ikke føle dig dum over at spørge.

Hvis du har en plantegning af huset i forvejen, så marker hvor de noterede skader er. Det giver et hurtigt overblik over om problemerne er koncentreret i bestemte områder, eller om de er fordelt jævnt. Lokalisering kan fortælle dig noget om årsagen, for eksempel om der er fugtproblemer langs ydervægge mod nord.

Tilstandsrapporten er ikke en dom over huset. Den er en oplysning om hvad du går ind til. Læst rigtigt giver den dig det grundlag du har brug for, for at træffe et godt beslutning.