Førstegangskøberens guide: fra opsparing til nøgle i hånden

Jeg har fulgt en del førstegangskøbere gennem deres første handel, og mønsteret er det samme hver gang: man tror, det svære er at finde boligen, men det svære er alt det udenom. Finansieringen, papirerne, tidsfristerne. Boligen finder man typisk på en weekend, resten tager måneder. Så lad os tage forløbet i den rækkefølge, det faktisk kommer.

Udbetalingen: de fem procent, der åbner døren

Reglen er enkel: du skal selv lægge mindst 5 procent af købesummen. For en lejlighed til 2,5 millioner kroner er det 125.000 kroner, for et hus til 3,5 millioner er det 175.000. Resten fordeles typisk med op til 80 procent realkreditlån og op til 15 procent banklån, hvor banklånet er det dyre af de to.

Min erfaring er, at banken kigger mindst lige så meget på din rådighedsbeløb som på din opsparing. De regner efter, om du kan sidde i boligen til en rente, der er højere end den aktuelle, og de vil se stabile indtægter. Skaf et lånebevis, før du går til fremvisninger, det fortæller både dig og sælger, hvad du reelt kan byde.

Fra fremvisning til underskrift

Når du finder boligen, går det stærkt. Læs tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og energimærket, før du byder, ikke efter. Tjek BBR-meddelelsen mod virkeligheden, og bed om ejerforeningens eller grundejerforeningens seneste regnskab og referater.

Skriv aldrig under uden to forbehold: et advokatforbehold, så din egen rådgiver kan gennemgå handlen, og et bankforbehold, så finansieringen skal falde på plads. Begge er gratis at få ind i aftalen og kan redde dig fra en handel, der er skruet forkert sammen. Husk også fortrydelsesretten: du kan altid træde tilbage inden seks hverdage mod at betale 1 procent af købesummen, men forbeholdene er billigere.

Rådgiverne: hvad de koster, og hvad de er værd

En boligadvokat eller køberrådgiver koster typisk 6.000-15.000 kroner. Det lyder af meget, indtil man ser, hvad de fanger: servitutter med byggebegrænsninger, ulovlige installationer, fejl i refusionsopgørelsen. Mægleren arbejder for sælger, ikke for dig, det glemmer mange førstegangskøbere i begejstringen.

Overvej også ejerskifteforsikringen. Sælger skal tilbyde at betale halvdelen af præmien, og for en typisk villa taler vi 10.000-20.000 kroner for fem års dækning af skjulte skader. Ved ældre huse er det sjældent et sted at spare.

Tiden mellem underskrift og nøgle

Der går ofte to-tre måneder fra underskrift til overtagelse, og her ligger et par opgaver, folk glemmer: kurssikring af realkreditlånet, så en rentestigning ikke æder dit budget, tegning af husforsikring fra overtagelsesdagen og aflæsning af målere. Brug ventetiden på at måle boligen op og tegne en plantegning, så flyttekasser og møbler har en plan, før du står med nøglen.

Det praktiske

Rækkefølgen er alfa og omega: først lånebevis, så boligjagt, så forbehold i købsaftalen, så rådgiver, så finansiering og kurssikring. Sæt 1-2 procent af købesummen af til handelsomkostninger ud over udbetalingen, og lad være med at byde dit absolutte maksimum på første bolig, du får brug for luft i økonomien det første år. Boligen er en bolig, før den er en investering.