Mæglervurderingen: sådan forbereder du boligen og dig selv

Vurderingsbesøget er boligsalgets første forhandling, selvom det ikke ligner en. Mægleren vurderer ikke kun din bolig, han vurderer også dig som kunde, og du bør vurdere ham mindst lige så grundigt tilbage. Jeg har set for mange sælgere skrive under med den første mægler, der nævnte det højeste tal, og det er præcis den refleks, et godt vurderingsbesøg skal beskytte dig imod.

Før besøget: papirerne frem

Mægleren kan vurdere langt mere præcist, hvis dokumentationen ligger klar: BBR-meddelelse, energimærke, årsopgørelser for varme, eventuel tilstandsrapport fra dit eget køb, og kvitteringer eller oversigt over større forbedringer med årstal, nyt tag i 2019, nye vinduer i 2023, den slags. Har du en målfast plantegning af boligen, så print den, den gør samtalen om indretning og kvadratmeter konkret og viser i øvrigt mægleren, at han taler med en forberedt sælger.

Tjek samtidig selv, at BBR stemmer med virkeligheden. Afvigelser i areal eller uregistrerede bygninger skal alligevel håndteres før salget, og det er bedre, at du finder dem end køberens rådgiver.

Boligen skal være pæn, ikke perfekt

Vurderingsbesøget kræver ikke staging, men det kræver, at mægleren kan se boligen: ryddede rum, lys tændt, adgang til alle rum inklusive kælder og loft. Mægleren skal se boligen, som køberne kommer til at se den, for det er det billede, vurderingen bygger på. Nævn selv kendte skavanker, mægleren finder dem alligevel, og din åbenhed gør dialogen om prisen mere ærlig.

Under besøget: dine spørgsmål er vigtigst

Lad ikke besøget blive en envejspræsentation. Spørg konkret: Hvad har du solgt i området det seneste år, og hvad var forskellen mellem udbudspris og salgspris? Hvor lang liggetid forventer du? Hvordan markedsfører du, billeder, plantegning, fremvisningsstrategi? Og vigtigst: hvordan er dit salær skruet sammen, fast beløb eller procent, og hvad koster det, hvis boligen ikke bliver solgt?

Mæglersalærer ligger typisk mellem 40.000 og 80.000 kroner for en villa afhængigt af område og pakke, og der er reel forhandlingsmulighed, især hvis du kommer med et godt dokumenteret hus i et omsætteligt område.

Vurderingen: tallet skal begrundes

En seriøs vurdering kommer med begrundelse: sammenlignelige handler, ikke bare udbudspriser, og en ærlig snak om boligens svagheder. Vær på vagt over for det, branchen kalder at købe ordren: en mægler, der vurderer markant højere end de andre for at få din underskrift, hvorefter boligen ligger og trækkes ned i pris. Indhent altid to-tre vurderinger, det er gratis, og spredningen mellem dem fortæller dig, hvor sikkert markedet egentlig kan læses.

Det praktiske

Book tre mæglere med få dages mellemrum, læg dokumenterne klar, og brug de samme spørgsmål til alle, så svarene kan sammenlignes. Vælg på kombinationen af realistisk pris, dokumenteret lokalkendskab og markedsføringsplan, aldrig på tallet alene. Og læs formidlingsaftalen, før du skriver under, især vilkårene ved opsigelse og hvad der er inkluderet i salæret. Vurderingsbesøget koster ingenting, men det forkerte valg af mægler kan koste måneder og hundredtusinder.